Las diferencias clave
En una hipoteca fija el tipo de interés está pactado para toda la vida del préstamo: ni sube ni baja, pase lo que pase en los mercados. En una hipoteca variable el tipo se revisa periódicamente —normalmente cada 6 o 12 meses— y se ajusta sumando un diferencial fijo al Euríbor, el índice de referencia del mercado interbancario europeo.
Para el mismo préstamo de 200.000 € a 25 años, la elección puede suponer diferencias de cientos de euros al mes y decenas de miles de euros en el total.
Hipoteca fija al 3,50%: 1001 €/mes para siempre
Con un TIN fijo del 3,50%, la cuota es exactamente 1001 €/mesdurante los 300 meses del préstamo. No importa si el Euríbor sube al 5% o baja al −0,5%: tu cuota no varía. Es el máximo nivel de certeza posible.
Hipoteca variable: Euríbor + 0,75% diferencial
Con diferencial 0,75% y el Euríbor al 2,50% (mayo 2025), el tipo aplicado es 3,25% y la cuota es 975 €/mes — 26 € menos que la fija. Pero si el Euríbor sube:
- Euríbor al 4,50% → tipo 5,25% → cuota 1198 €/mes (197 € más que la fija)
- Euríbor al 5,40% (máximo histórico 2008) → tipo 6,15% → cuota 1307 €/mes
En el mejor escenario (Euríbor al 0%), la cuota sería 731 €/mes, ahorrando 270 €/mes respecto a la fija. El riesgo está en el otro extremo.
Cuota variable según el nivel del Euríbor
El gráfico compara la cuota de la hipoteca variable (Euríbor + 0,75%) frente a la cuota fija de 1001 €/mes en distintos escenarios de Euríbor:
| Escenario Euríbor | Tipo aplicado | Cuota variable | vs Fija |
|---|---|---|---|
| Euríbor 0% | 0.75% | 731 €/mes | -270 € |
| Euríbor 1% | 1.75% | 824 €/mes | -177 € |
| Actual (2,50%) | 3.25% | 975 €/mes | -26 € |
| Euríbor 3% | 3.75% | 1028 €/mes | +27 € |
| Euríbor 4% | 4.75% | 1140 €/mes | +139 € |
| Euríbor 4,5% | 5.25% | 1198 €/mes | +197 € |
| Máx. 2008 (5,4%) | 6.15% | 1307 €/mes | +306 € |
La hipoteca mixta: un término medio
Existe una tercera opción: la hipoteca mixta. Funciona como fija durante los primeros años (normalmente 5–15 años) y pasa a variable para el resto del plazo. En mayo 2025, algunos bancos ofrecen mixtas a 10 años fijos al 2,8–3,2% y luego Euríbor + 0,70%.
Es una forma de obtener certeza durante el período de mayor exposición al riesgo (cuando la deuda es grande y los intereses dominan la cuota) y beneficiarse potencialmente de tipos más bajos en la segunda parte.
¿Cuándo elegir cada tipo?
No existe una respuesta universal. Depende de tres factores:
- Tu tolerancia al riesgo: ¿puedes asumir una subida de 200–400 €/mes sin poner en riesgo tu economía familiar? Si no, la fija es más segura aunque sea más cara en el escenario base.
- La diferencia de tipos en el momento de la firma: si la variable está muy por debajo de la fija, la variable empieza con mucha ventaja y el break-even tarda más en producirse.
- El plazo previsto: si sabes que venderás o amortizarás en 5–7 años, la variable puede tener sentido aunque suban los tipos moderadamente.
Fuentes: Banco de España, datos Euríbor BCE mayo 2025, Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.