¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo con garantía real: el banco te presta dinero y, a cambio, inscribe un derecho sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad. Si dejas de pagar, el banco puede ejecutar esa garantía y quedarse el piso. Por eso las hipotecas tienen tipos de interés más bajos que otros préstamos: el riesgo del banco está muy limitado.
En España están reguladas por la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, que reforzó significativamente la protección al consumidor: desde 2019 los gastos de constitución (tasación, notaría, registro, gestoría e IAJD) corren a cargo del banco, salvo la tasación, que abona el comprador.
El sistema de amortización francés
En España, casi todas las hipotecas funcionan con el llamado sistema de amortización francés: la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo (en las hipotecas fijas). Lo que cambia cada mes es la proporción entre capital e intereses.
Al principio pagas sobre todo intereses porque la deuda es grande. Conforme devuelves capital, la parte de intereses baja y la parte de capital sube. Al final de la hipoteca casi toda la cuota es devolución de capital. Esto tiene un efecto importante: durante los primeros años devuelves muy poco principal.
Enero año 1: 583 € en intereses (200.000 × 3,50%/12) y 418 € en capital.
Enero año 25 (último): ~3 € en intereses y ~998 € en capital.
La cuota es la misma, pero su contenido es radicalmente distinto.
Cálculo de la cuota: la fórmula francesa
La cuota mensual constante se calcula con la siguiente fórmula, donde P es el capital prestado, r el tipo mensual y n el número total de cuotas:
Para nuestro ejemplo (capital 200.000 €, TIN 3,50%, 25 años):
- r = 3,50% / 12 = 0,29167% mensual
- n = 25 × 12 = 300 cuotas
- (1+r)^n = (1,0029167)^300 = 2,3957
- Cuota = 200.000 × (0,0029167 × 2,3957) / (2,3957 − 1) = 1001 €/mes
Un año de diferencia en el plazo cambia significativamente el coste total. Con 200.000 € al 3,50%: a 20 años pagas 76.600 € de intereses; a 25 años, 100.300 €; a 30 años, 123.300 €.
Cuanto más corto el plazo, más cuota mensual pero mucho menos dinero total pagado.
Evolución del capital pendiente año a año
El gráfico muestra cómo evoluciona la deuda viva (capital pendiente) y cómo se distribuye la cuota anual entre capital e intereses durante los 25 años de la hipoteca:
Primeras 5 anualidades del cuadro de amortización:
| Año | Cuota anual | Capital amortizado | Intereses pagados | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 12.012 € | 5093 € | 6919 € | 194.907 € |
| 2 | 12.012 € | 5274 € | 6738 € | 189.632 € |
| 3 | 12.012 € | 5462 € | 6550 € | 184.171 € |
| 4 | 12.012 € | 5656 € | 6356 € | 178.514 € |
| 5 | 12.012 € | 5857 € | 6155 € | 172.657 € |
Observa que en el primer año amortizan solo 5093 € de capital de los 12.012 € que pagas: el 42.4%. El resto son intereses.
TIN vs TAE: qué mide cada uno
El banco te presentará siempre dos tipos: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente). Son muy distintos y no debes confundirlos al comparar ofertas.
Es el tipo "puro" de interés del préstamo, sin incluir otros costes. Es el que se usa para calcular la cuota mensual. En el ejemplo: 3,50% TIN → cuota 1001 €/mes.
Incluye el TIN más todos los costes del préstamo (comisión de apertura, seguros vinculados, gastos periódicos). Es la cifra que permite comparar hipotecas realmente. Una TAE más alta que el TIN indica comisiones o productos vinculados.
Gastos de constitución y compraventa
Comprar un piso tiene gastos significativos más allá del precio de compra. Para un inmueble de 250.000 € en Madrid (segunda mano):
| Concepto | Quién paga | Importe estimado |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) — Madrid 6% | Comprador | ~15.000 € |
| Notaría (escritura compraventa) | Comprador | ~900 € |
| Registro de la Propiedad | Comprador | ~400 € |
| Gestoría | Comprador | ~300 € |
| Tasación hipotecaria | Comprador | ~350 € |
| IAJD (Actos Jurídicos Documentados) | Banco (desde Ley 5/2019) | — |
| Notaría e inscripción hipoteca | Banco (desde Ley 5/2019) | — |
| Total gastos a cargo del comprador | ~16.950 € (~6,8% del precio) | |
Sumando la entrada (50.000 €) y los gastos (~17.000 €), necesitas tener ahorrados aproximadamente 67.000 € para comprar un piso de 250.000 €.
Fuentes: Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, Banco de España, Comunidad de Madrid (tipo ITP 2024).