¿Qué es amortizar anticipadamente?
Amortizar anticipadamente significa devolver al banco capital de la hipoteca antes de que le toque por calendario. Puedes hacerlo con cualquier cantidad: desde 1.000 € hasta cancelar la hipoteca por completo. El efecto inmediato es que la deuda disminuye y, con ella, los intereses futuros.
Cuando amortizas, el banco te ofrece dos opciones: mantener el plazo y reducir la cuota mensual, o mantener la cuota y acortar el plazo. No es una decisión financiera neutral: el resultado en intereses totales es muy diferente.
El punto de partida: inicio del año 5
Siguiendo con nuestra hipoteca (200.000 €, 3,50%, 25 años, cuota 1.001 €/mes), al inicio del año 5 (tras pagar 48 cuotas):
- Capital pendiente: 178.003 € (de los 200.000 € originales)
- Intereses pagados en 4 años: 48 × 1.001 − (200.000 − 178.003) = 26.045 €
- Capital devuelto en 4 años: solo 21.997 € de 200.000 €
- Meses restantes: 252 (21 años)
En este momento decides amortizar 10.000 €. El nuevo capital pendiente es 168.003 € y el banco te ofrece las dos opciones.
El sistema francés hace que los primeros años casi todo lo que pagas sean intereses.
En 4 años has pagado 48 × 1.001 = 48.048 € y solo has devuelto 21.997 € de capital. Los 26.051 € restantes son el coste de los intereses durante ese período.
Opción A — Reducir cuota, mantener plazo
El banco recalcula la cuota para 168.003 € al mismo tipo (3,50%) durante los 252 meses restantes. Aplicando la fórmula francesa:
- Nueva cuota mensual: 943 €/mes (antes: 1.001 €)
- Ahorro mensual inmediato: 58 €/mes
- Ahorro acumulado en 21 años: 58 × 252 = 14.616 € menos en cuotas totales
- Intereses restantes (opción A): 69.633 €
- Ahorro en intereses vs no amortizar: 4.616 €
Opción B — Mantener cuota, reducir plazo
La cuota se mantiene en 1.001 €/mes pero ahora sobre un capital menor (168.003 €), por lo que cada mes se amortiza más capital y el plazo se acorta:
- Nuevo plazo: 231 meses (19,25 años) en lugar de 252 (21 años)
- Tiempo ahorrado: 21 meses (1 año y 9 meses)
- Cuota mensual: 1.001 €/mes (sin cambio)
- Intereses restantes (opción B): 63.228 €
- Ahorro en intereses vs no amortizar: 11.021 €
Comparativa: intereses totales restantes
| Concepto | Sin amortizar | Opción A (cuota) | Opción B (plazo) |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual restante | 1.001 € | 943 € | 1.001 € |
| Plazo restante | 252 meses (21 años) | 252 meses (21 años) | 231 meses (19,25 años) |
| Tiempo ahorrado | — | 0 | 21 meses |
| Intereses restantes | 74.249 € | 69.633 € | 63.228 € |
| Ahorro en intereses | — | 4.616 € | 11.021 € |
La opción B ahorra 6.405 € más en intereses que la A, con la misma amortización anticipada de 10.000 €. Matemáticamente, reducir plazo siempre gana.
¿Cuándo elegir cada opción?
La opción B (reducir plazo) es superior desde el punto de vista financiero. Sin embargo, la opción A puede ser la correcta según tu situación:
- Elige opción B (plazo) si tu economía está saneada, no tienes deudas más caras y no necesitas liquidez mensual. Ahorras más intereses y acabas antes.
- Elige opción A (cuota) si la cuota actual representa un esfuerzo mensual elevado, tienes ingresos variables, o estás en un momento de vida donde tener 58 €/mes más de margen tiene valor real para ti.
La comisión por amortización anticipada
La Ley 5/2019 fija los límites máximos de comisión que el banco puede cobrar al amortizar:
- Hipoteca fija: máximo 2% sobre el capital amortizado los primeros 10 años, y 1,5% a partir del año 11.
- Hipoteca variable: máximo 0,25% durante los primeros 3 años, 0,15% entre el año 3 y el 5, y 0% desde el año 5.
Para nuestra amortización de 10.000 € en el año 5 de una hipoteca fija, la comisión máxima sería: 10.000 × 2% = 200 €. Hay que restarla del ahorro de intereses al comparar opciones. Con comisión de 200 €, el ahorro neto de la opción B sería 11.021 − 200 = 10.821 €, que sigue siendo muy superior a la opción A.
Fuentes: Ley 5/2019, arts. 23–24, Banco de España.