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Introduce el precio, tu comunidad autónoma y si es segunda mano u obra nueva: Calculadora de gastos de compra de vivienda →
¿Cuánto cuesta una vivienda en España en 2026?
El precio medio de la vivienda libre en España alcanzó los 2.316 €/m² en el primer trimestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda (MIVAU) y el Banco de España. Una vivienda media de 90 m² cuesta por tanto unos 208.440 € antes de impuestos y gastos. Y la tendencia no da señales de parar: el Índice de Precios de Vivienda del INE marcó una subida interanual del 12,9% en Q1 2026, el mayor ritmo de los últimos años.
Evolución del precio medio de vivienda libre en España (€/m²) — 2023–Q1 2026
El precio ha subido un 27,8% desde 2023 hasta Q1 2026. En términos absolutos, una vivienda tipo de 90 m² cuesta hoy unos 45.600 € más que hace tres años. La vivienda de segunda mano lidera las subidas con un +13,5% interanual, mientras que la obra nueva sube a un ritmo algo menor, del +9,1%, condicionada por los costes de construcción y la escasez de suelo urbanizable.
Variación anual del IPV (INE) por trimestre — Q1 2025 a Q1 2026
Dato clave
La vivienda sube un 12,9% anual en Q1 2026, casi cuatro veces más que la inflación general. Si tienes 200.000 € ahorrados para comprar y esperas un año, la vivienda que hoy cuesta eso valdrá en torno a 225.800 €.
Impuestos y gastos: el coste oculto de comprar
El precio de venta que aparece en el anuncio no es lo que pagas realmente. Hay una capa de gastos obligatorios —principalmente impuestos— que pueden añadir entre un 10% y un 15% al precio final. Es el error más habitual de los compradores primerizos: calcular cuánto pueden pagar con su ahorro sin descontar estos costes.
Glosario rápido de siglas
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga al comprar vivienda de segunda mano. Lo gestiona cada comunidad autónoma y varía entre el 4% y el 10% del precio.
IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido. Se aplica en lugar del ITP al comprar vivienda nueva (primera venta desde el promotor). Tipo fijo del 10% (4% para VPO).
AJD — Actos Jurídicos Documentados. Grava la escritura notarial. En la compraventa de obra nueva lo paga el comprador (0,5–2% según CCAA). En la hipoteca, lo paga el banco desde la Ley 5/2019.
IPV — Índice de Precios de Vivienda del INE. Mide la variación trimestral del precio de la vivienda en España, similar al IPC pero para inmuebles.
Gastos adicionales sobre el precio de compra según concepto (%) — estimación media nacional 2026
| Concepto | Quién lo paga | % estimado | Ejemplo 200.000 € |
|---|---|---|---|
| PAGA EL COMPRADOR | |||
| ITP — Impuesto de Transmisiones PatrimonialesSolo en vivienda de segunda mano | Comprador | 4–10% | 8.000–20.000 € |
| IVA — Impuesto sobre el Valor AñadidoSolo en vivienda nueva (primera venta del promotor) | Comprador | 10% | 20.000 € |
| AJD — Actos Jurídicos Documentados (compraventa)Solo en obra nueva; no se paga en segunda mano | Comprador | 0,5–2% | 1.000–4.000 € |
| Notaría (escritura de compraventa)Aranceles regulados por el Estado | Comprador | ~0,4% | ~800 € |
| Registro de la PropiedadInscripción de la vivienda a tu nombre | Comprador | ~0,2% | ~400 € |
| GestoríaTramitación de impuestos y escrituras | Comprador | ~0,15% | ~300 € |
| Tasación hipotecariaEl banco la exige antes de conceder la hipoteca | Comprador | ~0,15% | ~300 € |
| PAGA EL BANCO (desde la Ley 5/2019) | |||
| AJD de la hipotecaEl impuesto de la escritura de la hipoteca (no de la compraventa) | Banco | 0,5–2% | 1.000–4.000 € |
| Notaría (escritura de hipoteca)La escritura del préstamo hipotecario, distinta de la de compraventa | Banco | — | ~500–1.000 € |
| Registro (inscripción hipoteca) y gestoría hipotecaAntes de 2019 los pagaba el comprador | Banco | — | ~300–600 € |
| Total estimado (2ª mano) | ~9–11% | ~18.000–22.000 € | |
El cambio que muchos compradores no conocen
Antes de 2019, el comprador pagaba tanto los gastos de la compraventa como los de la hipoteca. La Ley 5/2019 lo cambió: ahora el banco asume el AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura hipotecaria, su registro y la gestoría hipotecaria. Solo la tasación sigue siendo a cargo del comprador porque el banco la encarga pero la paga quien solicita el préstamo.
ITP o IVA: qué impuesto pagas según el tipo de vivienda
La distinción más importante al calcular el coste fiscal de tu compra es si la vivienda es nueva o de segunda mano. No es optativo: viene determinado por la ley.
Regla fundamental
Vivienda nueva (primera transmisión desde el promotor): pagas IVA al 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma.
Vivienda de segunda mano: pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 4% y el 10% según la comunidad. Madrid aplica el 6%, Cataluña y Valencia el 10%.
La diferencia puede ser muy significativa. Para una vivienda de 250.000 €:
| Comunidad Autónoma | ITP (2ª mano) | Impuesto sobre 250.000 € |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 15.000 € |
| Andalucía | 7% | 17.500 € |
| Cataluña / Valencia | 10% | 25.000 € |
| País Vasco / Navarra | 4% | 10.000 € |
| Media nacional | ~7–8% | 17.500–20.000 € |
Comprar en Cataluña o Valencia frente a Madrid supone pagar 10.000 € más de impuesto por la misma vivienda de 250.000 €. Un dato que rara vez aparece en los titulares de la prensa inmobiliaria pero que tiene un impacto directo en cuánto ahorro necesitas.
La hipoteca media en 2026: importe, plazo y tipo de interés
El importe medio de las hipotecas firmadas en España alcanzó los 174.132 € en marzo de 2026, según la Estadística de Hipotecas del INE. Supone un incremento del 14,2% respecto a enero de 2025 (152.560 €), un ritmo de crecimiento que refleja tanto la subida del precio de la vivienda como la mejora del acceso al crédito hipotecario.
Importe medio de hipotecas firmadas en España — enero 2025 a marzo 2026 (€)
El 63,8% de las hipotecas firmadas en marzo de 2026 son a tipo fijo, con un tipo medio del 2,83%. Las hipotecas variables representan el 36,2% restante. El plazo medio se mantiene en torno a los 24 años.
El euríbor en junio 2026: qué efecto tiene en tu hipoteca
El euríbor a 12 meses cotiza en junio de 2026 en torno al 2,82%, lejos del mínimo de 2,08% marcado en junio de 2025. Esta subida encarece las hipotecas variables que se revisen en este período. Para una hipoteca media de 174.132 € a 24 años con diferencial del 0,99%, la revisión anual supone unos 100 € más al mesrespecto a quien se revisó con el euríbor en su mínimo.
Euríbor 12 meses — enero 2025 a junio 2026
Hipoteca fija o variable en 2026: qué elegir
Con el euríbor al 2,82% y los tipos fijos medios en el 2,83%, la diferencia es prácticamente nula. Sin embargo, la hipoteca fija ofrece certeza de cuota durante toda la vida del préstamo, mientras que la variable está expuesta a nuevas subidas si el BCE retoma las subidas de tipos.
Si valoras la estabilidad y planeas quedarte en la vivienda más de 10 años: tipo fijo. Si crees que el euríbor bajará y tienes margen para absorber subidas de cuota: tipo variable con techo de cuota (hipoteca mixta). La diferencia de coste a 20 años entre ambas opciones, con tipos actuales, es inferior al 0,5% anual.
Precio por ciudad: de 950 €/m² a 6.107 €/m²
La diferencia entre el mercado más caro y el más barato de España es de casi 6,4 veces. San Sebastián lidera con 6.107 €/m², seguida de Madrid (5.283 €/m²) y Barcelona (4.800 €/m²). En el extremo contrario, Ciudad Real o Cuenca rondan los 900–1.000 €/m².
Precio medio por m² en principales ciudades españolas — febrero 2026
¿Cuánto necesitas ahorrar antes de comprar?
Calcula tu caso exacto
Los números de abajo son para la vivienda media nacional. Para calcular exactamente cuánto pagarás según tu comunidad autónoma, el precio real y si pides hipoteca: Calculadora de gastos de compra de vivienda →
El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación. El 20% restante más los gastos de compra deben salir de tus ahorros. Para una vivienda de 208.440 € (precio medio 90 m² a 2.316 €/m²):
| Concepto | Importe | % del precio |
|---|---|---|
| Entrada (20% del precio) | 41.688 € | 20% |
| ITP segunda mano (8% medio) | 16.675 € | 8% |
| Notaría + registro + gestoría | 2.100 € | 1% |
| Tasación bancaria | 400 € | 0,2% |
| Colchón de imprevistos | 5.000 € | 2,4% |
| Total ahorros necesarios | ~65.863 € | ~31,6% |
En vivienda de obra nueva pagas IVA del 10% + AJD (~1%) en lugar del ITP. Para la misma vivienda de 208.440 €: 20.844 € de IVA + 2.084 € de AJD = 22.928 € en impuestos, frente a los 16.675 € del ITP medio. La obra nueva sale 6.253 € más cara solo en impuestos.
Preguntas frecuentes sobre el coste de comprar una casa en España
¿Cuánto cuestan los gastos adicionales al comprar una vivienda en España en 2026?
Los gastos adicionales al precio de compra oscilan entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. En vivienda de segunda mano, el ITP supone entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma, más notaría, registro y gestoría. En obra nueva, se paga IVA del 10% más AJD de entre el 0,5% y el 2% según la comunidad.
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar una vivienda en 2026?
El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación. Necesitas al menos el 20% del precio más entre un 10% y un 15% para cubrir impuestos y gastos. En total, entre el 30% y el 35% del precio. Para una vivienda de 200.000 €, necesitas tener ahorrados entre 60.000 € y 70.000 €.
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma entre el 4% (Madrid) y el 10% (Cataluña, Comunitat Valenciana). La media nacional se sitúa en torno al 7-8%.
¿Conviene hipoteca fija o variable en junio de 2026?
Con el euríbor al 2,82% y los tipos fijos medios en el 2,83%, la diferencia es mínima. El 63,8% de las hipotecas firmadas son a tipo fijo. La fija ofrece estabilidad; la variable puede ser interesante si se espera que el BCE continúe bajando tipos, pero implica asumir incertidumbre.
Fuentes: INE — Índice de Precios de Vivienda Q1 2026 (8 junio 2026); INE — Estadística de Hipotecas marzo 2026; Banco de España / MIVAU — Valor tasado vivienda libre Q1 2026 (2.316 €/m²); Banco de España vía euribordiario.es — Euríbor 12 meses junio 2026 (2,82%); Ministerio de Hacienda / CCAA — tipos ITP por comunidad; RealAdvisor / Registradores de la Propiedad — precios por ciudad febrero 2026.
Equipo FinanzasClaras
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